来源：米宅
2023-06-21 11:38:10
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信不信，降LPR只是开胃菜而已。
房贷利率又降了，不多不少，10个基点，和预期完全一样！
(资料图片)
昨天6 月20日，央行公布了新一期的LPR，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%；都下调了10个基点。
这是LPR在经历了10个月的不变动以来，又一次下调！
一切都在意料之中。
6月以来，国有六大银行带头降低存款利率，背后原因就是为降低贷款利率预留空间。
6月13日，央行公开市场开展20亿元7天期逆回购操作，中标利率1.9%，上次为2.0%，下调10bp。
这也是央行自2022年8月以来，首次调降逆回购利率。
以上这些动作，都是为了降LPR做铺垫。
这次LPR下调后，常规城市的首套房贷利率下限，将从4.1%降到4.0%；二套房贷利率下限将由4.9%降到4.8%。
还有一批因为房价持续下跌的破例性城市，依然可以低于4.0%。
最低的比如珠海此前3.7%，这次会不会随着LPR降到3.6%？并没有明说，还要看接下来各银行的执行标准。
降10个BP，影响有多大？
——对购房者来说，那毫无疑问是纯利好，能省一块钱都是省。
以100万房贷，30年期等额本息来算，利率从4.1%降到现在的4.0%，月供省了58元，利息总额省了2万块。
利好是真利好，但力度是真不大，少个58块月供还真刺激不了买房人。
——对市场影响大吗？
大不大，看去年就知道了呗，去年4月降了15BP，8月降了15BP。
去年大幅度降两次LPR，刺激到市场了吗？助推到成交量了吗？并没有。
那今年这次的结果，参照去年一样可用。
所以，这次降LPR，降房贷利率，只是一个引子，接下来一系列大动作的引子！
2
现在楼市的困境，根本不是房贷利率的问题，也必然不是降一降房贷利率就能解决的问题！
更何况，现在放眼全国，各个城市的房贷利率都已经很低了，空前的那种低。
看图，这是LPR下调前，6月份全国15个重点城市首套房贷利率情况梳理。
1、全国15个城市首套房贷利率均值为 4.03%，大部分城市都在4.0%以下。
2、就连金融成本最高的北上广深四个一线城市，和过去相比，房贷利率也不高；
北京首套房贷利率4.85%，上海4.65%，深圳4.60%，广州4.30%。
3、珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷利率全国最低，3.7%。
再来一张，这个更全。
第三张，来看二套房贷款利率情况。
二套房虽然一直没有首套房那么宽松，但整体看，放在过去十几年的历史长河里，依然不算高。
更何况，虽然从去年开始，本轮政策主要针对刚需首套，但实际上各个城市很多情况都可以认定为首套了。
全国 15 个城市二套房贷利率均值为 4.96%，北京和上海利率明显偏高，均为 5.35%。而其他城市房贷利率均为 4.9%。
以上这些图中的房贷利率情况，还只是这次下调LPR前统计的。
今天开始，以上图中绝大多数城市的房贷利率，要再降10个BP。
看看，这房贷利率算高吗？
还会有人认为现在的楼市复苏艰难，是降一降房贷利率就能解决的事吗？
3
所以楼市肯定要救，而且要大救，降利率只是开胃菜！
不信，你去扒扒数据，或者实地看看，真实感受下现在新房二手房市场的压力。
先说新房市场。
现在新房市场难题太多太多了，不敢细数：
开发投资增速一直往下掉；
土地回温很局限，开发商没钱买、没信心买，城投也在纷纷退场；
新房销售端不理想；
想降价促销卖，又有限跌令锁着；
所以这一系列的问题，一系列的难点，只用一招救市、只开一个口子，不放大招是肯定不行的。
你看，这国房景气指数上，5月份已经下滑到了94.56，再掉就比去年12月份的低谷期更低了。
二手房就更难了。
全国二手房都不容易，卖不动，很难卖，交易量直线下滑。
4 月份中下旬开始，各个城市的二手房交易都凉了很多。
越是卖不动，挂牌抛售的人越多，这就导致了，几乎全国的二手房挂牌量都在迅猛激增。
你看这态势。
几乎所有城市，6月初的二手房挂牌量和1月初相比，都涨了一截儿，尤其是上海，几乎翻了一倍！
上海，之前挂牌量稳定在10万套，现在已经超过18万套；
广州，去年刚过10万套，现在挂牌量超过14万套；
武汉，6月二手房挂牌量已超过17万套；
南京，二手房挂牌量最新超过17.5万套；
重庆，之前挂牌量17.5万套左右，现在直接涨到了22万套；
北京，现在挂牌量超过了12万套；
成都，挂牌量超过了16.5万套；
沈阳，挂牌量将近15万套；
而这里面，很多城市一个月的二手房成交量才刚1万套出头，甚至才几千套。
你说难不难？
4
为什么说降利率只是开胃菜？为什么说史诗级救市一定会来，而且很快？
已经有很多城市不同程度的放松限购了；
已经有很多城市放松限售了，甚至有的直接取消了限售；
绝大部分的城市，首付比例都降到底了；
一大批城市，首套认定也放松到了极致；
公积金房贷利率也降到底了；
绝大部分的城市，公积金贷款额度都拉满了；
商业房贷利率也降到底了；
但，但是，和现在的市场状态相比，要想彻底救起来，要想楼市在年底前彻底复苏，以上，都远远不够！
所以，万众期待的史诗级救市，一定而且必须会来！
眼下最重要的，管它那么多，先救起来再说，其次都是其次！
所以降息，只是一个开始。
